Wilson Calmon* O fato é que o Brasil precisa repensar a questão do desenvolvimento urbano de forma mais ampla. A iniciativa privada tem muito a contribuir e o setor de loteamentos urbanizados é um exemplo claro de que tal contribuição pode ser melhor explorada, inclusive em eventuais parcerias com todas as esferas governamentais.

A venda pela Gafisa da Alphaville Urbanismo para os fundos de private equity Blackstone e Pátria por R$ 1,4 bilhão joga luz em uma atividade que vem recebendo pouca atenção, mas que já representa um importante segmento da indústria imobiliária.

A atividade do parcelamento do solo, desenvolvida por empresas privadas, tem sido classificada como o setor de Desenvolvimento Urbano, e as empresas que nele atuam são hoje responsáveis pela produção ordenada, formal, ambientalmente equilibrada e socialmente adequada dos terrenos urbanos que têm feito o Brasil se tornar um dos países mais urbanizados do mundo. Na soma, essas empresas geram cerca de 730 mil empregos diretos e contribuem, indiretamente, pela manutenção anual e geração de outros dois milhões de empregos. Basicamente, a atividade de Desenvolvimento Urbano constitui na compra de grandes áreas privadas para a realização de loteamentos urbanizados, com toda a infraestrutura necessária, e, na sequência, a venda dos lotes e construção de condomínios.

Diversos modelos de planejamento da expansão das cidades são apresentados e defendidos com entusiasmo: há os que preferem concentrações verticais, com objetivo de reduzir custos, minimizar deslocamentos e maximizar a utilização da infraestrutura; outros afirmam que é mais sustentável a lógica oposta, com pequenas e médias cidades planejadas em grandes áreas, em geral mais horizontais, permitindo a convivência com a natureza e menor exposição à poluição ambiental.

No Brasil, os dois modelos convivem. Temos aqui cidades planejadas, mas o que mais se verifica, no entanto, é o crescimento desordenado e com total ausência de planejamento das grandes cidades brasileiras. Embora existam alguns casos exemplares de planejamento urbano no país, é possível verificar que o crescimento populacional ou as migrações internas acabaram fazendo com que o planejamento inicial se tornasse uma ficção, impondo assim a necessidade de novas intervenções do poder público para adaptar os projetos à realidade.

Governos à parte, o desenvolvimento desenfreado das cidades criou também uma oportunidade de negócios bastante interessante, na qual a iniciativa privada tem conseguido apresentar uma contribuição para minimizar os danos do crescimento urbano desordenado.

O setor de Desenvolvimento Urbano está formado hoje por empresas que atuam quase que exclusivamente com recursos próprios, para suprir desde a produção até a comercialização dos lotes. A atividade é extremamente regulamentada, sendo exigidos de forma preliminar à execução dos empreendimentos a aprovação e o licenciamento dos projetos junto a diversos órgãos governamentais, o que faz com que o ciclo operacional da produção de lotes seja muito longo. 

* Wilson Calmon é sócio da Brasil Desenvolvimento Urbano (BRDU), sócio e diretor da CBL Desenvolvimento Urbano e diretor de Desenvolvimento Urbano do Sinduscon/ES